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名古屋 | ジュウニミリ建築設計事務所

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土地の専門用語

土地を探し始めて不動産のチラシを見てみると、専門用語がチラホラと出てきます。
これらの用語が分かると土地の区分や制限が分かり、探しやすくなります。
 
知っておくと良い用語を簡単に説明します。
 

1.市街化区域と市街化調整区域
都市計画区分
全国 都市計画区域内 線引き区域 市街化区域
市街化調整区域
非線引き区域
都市計画区域外(一部、準都市計画区域が存在します)

市街化調整区域内では「市街化を抑制」していますので、一定の許可条件が揃っていない限り、建築は許可されませんので注意が必要です。

2.用途地域
市街化区域は12の用途地域に分けられ、建てられる用途や規模が異なります。住宅は「工業専用地域」以外でしたら建ちますが、地域で居住環境に差が有りますので、探すときに考慮すると良いと思います。

区分 用途地域 概要
住居系 第1種低層住居専用地域 低層の住宅の良好な環境を守るための地域、併用住宅も建てられる
第2種低層住居専用地域 小規模の店舗も建てられます
第1種中高層住居専用地域 3階建て以上の中高層の住宅、床面積500m2以下の店舗なども建てられます
第2種中高層住居専用地域 3階建て以上の中高層の住宅に加え、床面積500m2以上の事務所、飲食店なども
第1種住居地域 大規模な店舗、事務所は制限されます
第2種住居地域 一部の建築を制限しています
準住居地域 一部の建築を制限しています
商業系 近隣商業地域 近隣の住宅の為の店舗、事務所など
商業地域 店舗、事務所などの利便の増進
工業系 準工業地域 環境悪化のリスクの無い工業の利便の増進
工業地域 工業の利便の増進
工業専用地域 工業の利便の増進を図る専用地域、住宅は建てられません

用途地域は市町村の都市計画課で調べられます。自治体によって、ホームページで公開もしています。

3.建ぺい率と容積率
敷地に建てられる建物の面積の最大値は、「建ぺい率」と「容積率」によって決まります。
 
「建ぺい率」とは、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合のことです。
「容積率」とは、建築物の各階の床面積の合計の敷地面積に対する割合のことです。
 
「建ぺい率」と「容積率」は都市計画で用途地域ごとに定められています。
4.防火地域と準防火地域
中心市街地に近い地域の場合、「防火地域」または「準防火地域」に指定されていることがあります。
防火制限は、火災の延焼の防止を目的としており、建築材料等を規制しています。その為、この地域内に住宅を建てる場合は防火性能の要求が厳しくなり、建築コストに影響することがあります。特に「防火地域」は商業地域の多くに指定されており、延べ面積が50㎡を超えると防火または準防火建築物としなければならないなど、防火の制限が厳しい地域になります。
5.高さ制限
高さの制限も建ぺい率や容積率と同様に、用途地域ごとに異なります。

項目 制限 概要
絶対高さ制限 10mまたは12m以下 第1種及び第2種低層住居専用地域のみ対象
斜線制限 道路斜線 勾配1.25 第1種及び第2種低層住居専用地域
勾配1.25または1.5 上記を除く住居系地域
勾配1.5 商業系・工業系地域
勾配1.25または1.5 用途地域の指定の無い区域
隣地斜線 木造住宅規模であれば対象外 第1種及び第2種低層住居専用地域を除く
北側斜線 5m+勾配1.25 第1種及び第2種低層住居専用地域
10m+勾配1.25 第1種及び第2種中高層住居専用地域
日影規制 3階建て規模であれば対象 住居系、近隣商業地域、準工業地域、用途地域の無い区域が対象
6.道路と接道義務
住宅を含む建築物の「敷地は、道路に2m以上接しなければならない」と建築基準法で決められています。ここで注意が必要なのが「道路」で、建築基準法で認められている道路である必要が有ります。また、建築基準法で認められている道路でも4m未満の場合は「みなし道路」と呼ばれ、道路の中心線から2m(または3m)セットバックする必要が生じます。
しかし、接道義務を満たしていない場合でも、43条但し書きの同意を得られれば、建築は可能です。
住宅の新築・建て替え等の場合には、この道路の規定はとても大切ですので、しっかりと確認することが重要です。